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楼市“以价换量”初显成效降价仍是后市基调?

编辑:重庆世纪融金金融服务公司  时间:2015/04/23  字号:
摘要:楼市“以价换量”初显成效降价仍是后市基调?
此轮楼市成交回升主要是刚需拉动的,楼市调控政策仍旧从紧,投资性、投机性需求虽然旺盛,但是无法“入场”,因此,在刚需逐渐被消化后,楼市成交仍将回到低位
  3月以来,北京、杭州等一二线城市楼市成交量大幅攀升,迎来本轮调控以来难得的“暖春”,楼市“回暖”之势显现。但分析人士指出,此番楼市成交大幅攀升,是楼市深度“以价换量”引致“刚需”发力的结果,并非楼市“回暖”的征兆。在全国楼市调控政策依旧从紧的背景下,楼市“以价换量”、低量低价仍将持续,后市降价求量仍是基调。
  部分城市楼市成交迎来“暖春”
  随着3月31日杭州主城区的楼市成交量定格在226套,杭州楼市交出了成交“井喷”的月度数据。据杭州透明售房网统计,3月份,杭州主城区共成交4319套房源,创近15个月以来的最高成交量。
  纵观整个一季度,杭州楼市如同由冬入春的季节变换一样:1月楼市冰冻;2月多个楼盘加入“价格战”,楼市成交开始复苏;3月成交“井喷”,杭州楼市迎来“暖春”。一季度,杭州主城区共成交6395套房源,其中,住宅成交5014套,占总成交量的78.4%。从个盘看,杭州楼市成交回升明显。杭州滨江房产开发的“曙光之城”三度以超低价开盘,3月中旬一周大销近500套,售楼大厅里人头攒动、热闹非凡。同“曙光之城”一样,随着价格逐渐走低,杭州多个楼盘成交率达到本轮限购以来的峰值,“日光盘”再次重现。
  据记者了解,3月份北京、上海、广州、南京等地楼市成交也逐渐上扬。据北京中原地产统计,3月北京新建住宅签约超8000套,环比2月上涨近50%;南京市网上房地产统计数据显示,南京3月份商品住宅共成交6696套,环比2月大涨90%以上。
  中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示,尽管楼市成交在今年一季度迎来了本轮限购以来难得的“暖春”,但仍需慎言楼市“回暖”。中国指数研究院的报告显示,在其统计的20个城市中,有14个城市一季度楼市成交同比上年一季度下降,只有6个城市成交同比上升,且上升幅度都不大。
  深度“以价换量”引致“刚需”发力
  尽管楼市突现一波“回暖”行情,但楼市量低价低的基本面没有反转。探究此番楼市成交上扬行情,“以价换量”不断深入引发“刚需”发力是楼市成交现“暖春”的主因。
  杭州快房网首席评论员程伟明指出,过完年后,杭州楼市各板块相继降价,走量压力逼迫同板块楼盘“赤膊厮杀”,成交均价被大幅拉低,不少楼盘降到了“地板价”,“‘以价换量’已经是实打实、真刀真枪了。”他说。
  为了配合“以价换量”,部分开发商打出了“存抵”牌,大幅降价再加“存就抵”让一些购房者难挡“诱惑”。
  另一方面,自去年3月限购、限贷以来,“刚需族”经过一年压抑,购房需求释放。程伟明表示,一些楼盘经过大幅降价契合了“刚需族”的心理价位,所以在双方合意的时间节点,许多“刚需族”顺势出手,推高楼市成交量。
  记者在杭州多个楼盘采访发现,随着开发商降价求量策略的深入,“刚需”成为最大的受益者。在一家4S店上班的朱妙娣表示:“房价确实有所下降,我主要看的是90平方米左右、总价约100万元的户型,这种房源逐渐在增多,上次错过了一个城北的促销楼盘,现在正在看其他楼盘,遇到合适的就准备买了。”
  值得注意的是,近期银行房贷利率出现松动,首套房贷利率纷纷调至基准利率以下,二套房贷利率也出现了回调。在杭州,包括四大行在内的多家银行执行的贷款定价政策,根据客户信用不同,最低可以打到九折。除了贷款利率降低外,银行的贷款手续和贷款步骤也大为简化,办理房贷更加容易。
  调控未“松绑”降价仍是基调
  记者采访了解到,一些开发商和专家都认为,3月杭州楼市成交“井喷”的态势不可持续,全国部分城市楼市“回暖”的基础也不牢固。“在楼市调控依旧从紧的大背景下,楼市仍会回到成交低迷的胶着状态。”程伟明说。
  曹旭东认为,目前楼市维持“以价换量”的态势没有变。“预计今年绝大部分时间,都会维持这一态势,调控政策不松,房价会持续走低。”曹旭东说。
  程伟明表示,此轮楼市成交回升主要是刚需拉动的,楼市调控政策仍旧从紧,投资性、投机性需求虽然旺盛,但是无法“入场”,因此,在刚需逐渐被消化后,楼市成交仍将回到低位。
  同时,开发商“以价换量”范围将扩大,但下降幅度可能放缓,这也会使成交回落。业内人士分析认为,随着“以价换量”收到成效,越来越多的开发商将加入这一行列,同时,考虑到拿地成本,开发商降价幅度可能会慢慢收窄。
  据了解,4月份,杭州仍将有20多个楼盘开盘。分析人士指出,开发商走量压力仍旧,4月的杭州楼市很可能延续下跌式“回暖”。而在“价格战”频现、刚需被逐渐消化的情况下,买卖双方仍将展开“博弈”,楼市可能复归僵持。
  曹旭东表示,当前楼市调控总基调没有变,虽然部分城市成交略有好转,但整体成交量仍处在较低位置。考虑到许多开发商即将迎来新一轮还贷高峰,“现金为王”、高周转越来越成为开发商的共识,在此背景下,降价求量仍是楼市的基调
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